齐鲁网·闪电新闻7月25日讯 老旧厂区，曾刻写城市工业的荣光。但随着区域功能调整，它们有些逐渐沦为城市的“补丁”。在城市更新转向“精耕细作”的新阶段，山东以土地混合开发为突破口，推动存量空间品质跃升与业态重构，让一条条“工业锈带”蝶变为扩内需、促消费的“活力秀场”。
眼下，在德达汽车消费产业园里，山东省卡丁车联赛正上演速度对决。来自全国30多支车队的200多名选手，在为期两天的赛程中一较高下。
暗夜雷霆 ZERO UKR车队队长兼车队经理张杨：我们这次从北京过来，总共来了三个队，总共12人，从自费练习到观练到正赛差不多是3到4天的时间。
德州新坐标汽车俱乐部有限公司运营总监刘柏栋：赛车场周末的客流量接待量是在500人左右，你像小长假，例如五一、十一这样的每天的接待量在800人到1000人左右。当地占比80%左右，外地的能占比到20%。
这片沸腾的赛场，前身是德州拖拉机生产基地，产业外迁后，留下占地600亩、厂房面积达50万平方米的沉寂空间。德达投资公司接手后，看中其区位优势与人口支撑，决定锚定汽车消费赛道，打造集销售、驾考、赛事、休闲于一体的综合性产业园。但业态越丰富，土地性质的矛盾也越突出。
德州德达产业园运营管理有限公司总经理李荣鑫：厂房是完全符合高标准汽车展厅的一些需求，另一方面我们这些空地区域可以做一些卡丁车的赛道，包括智驾的一些赛道，如果说单纯把工业用地调整成商业用地，不能完全满足我们各个业态的布局，不利于我们园区的整体盘活。
按惯例，一宗地“招拍挂”只能有一种用途。去年，山东出台城市更新实施意见，明确支持土地混合开发、用途兼容及转换。乘着政策东风，德州创新探索“二三产业混合用地”新模式。
德州市自然资源局城市规划科副科长王飞飞：这个项目是以商业服务业为主导用途，我们设置了不低于30%的商业服务业占地比例，同时结合项目业态布局，允许混合一定比例的工业、仓储、文体等其他用途，企业可以在同一个地块上灵活布局多种功能建筑，也更加适配企业未来多业态发展的需求。
规划虽解决了“能不能用”的问题，但“怎么算账”仍是现实难题。整体盘活这片厂区，前期投入就近十亿元，单一企业难以承受；可若分块出让，又难以保证园区的统一规划与产业集聚。
德州德达产业园运营管理有限公司副总经理徐凯：如这栋商业综合体，我们目前规划的是汽车销售类的一个商业综合体，但它拿到土地以后，后期如果它调整为一个零售业的综合体，它一样符合土地用地性质，不利于长期的管理和产业的聚集。
破解两难，当地对闲置厂区实行“分段出让+先租后让”的灵活供地政策，让企业卸下重资产包袱，轻装上阵。
德州德达产业园运营管理有限公司总经理李荣鑫：通过招拍挂协议出让的方式，取得园区的一部分空地，新建了一些商业综合体，对于老旧厂房区域，我们采用土地租赁的模式，使老旧厂房具备使用的基础，在这个基础上我们进行招商，使园区最快形成经济效益。
新建与改造同步推进，园区活力迅速激活。仅一年多时间，这里便吸引汽车模型竞技、二手车销售、智慧驾校、卡丁车等20余家商户入驻。
德州速恒体育文化传媒有限公司总经理刘柏栋：客群获取这一块，追求这种车辆的驾驶体验、情绪价值这样的顾客，我们相互之间就会有一些促进，也会过来去看看摩托车。进入到园区以后，基本上销量比以前要高出10%左右。
德州的探索正在更多地方复制。去年，全省16市全面完成城市体检。今年，各地实施100个片区综合更新改造重点项目，涵盖老旧街区、老旧厂区、城中村等类型，持续推动城市功能品质升级与产业发展动能转换。
